《新房与二手房选购完全手册：选房技巧、高效流程、必会常识》向龙洲【文字版_PDF电子书_推荐】_经济管理

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《新房与二手房选购完全手册：选房技巧、高效流程、必会常识》向龙洲【文字版_PDF电子书_推荐】

内容简介：

本书是一本入门级的购房类图书。正文部分主要以购房流程为线索，循序渐进地解答购房者在各个环节遇到的问题，思路清晰，直击普通民众购房的痛点。 本书的框架结构如下：第 1章，主要从房产类型、购房准备、房屋面积等八个方面对如何看房选房进行详细阐述;第 2章则聚焦签约认购，主要从定金缴纳、新房与二手房签约等方面进行展开;第3章着眼于按揭贷款办理，具体包括对公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种方式的详细介绍;第4章重点讲解与缴税过户相关的诸多问题，包括税费计算、不动产权证署名以及二手房过户事宜;第5章重点探讨收房验房，它是购房的结尾的一个环节，主要涵盖了验房攻略、物业管理、退房及落户几个关键知识点。 本书适合具有购房需求的年轻人，外来务工人员及存在改善型住房需求的中等收入等相关人士阅读参考。

作者简介：

向龙洲 房地产行业从业者，曾在多家民营房地产企业担任中层管理职位，深耕房地产行业近二十年，是我国房地产市场发展的亲历者和见证者。亲历过一、二线城市房价的阶梯式上涨，对于如何购房选房有着独到的见解和丰富的实战经验。

目  录：

第 1章 看房选房

1.1 房产类型 001

1.1.1 现房与期房 001

1.1.2 经济适用房 003

1.1.3 回迁房 003

1.1.4 小产权房 005

1.1.5 安置房 006

1.1.6 公房 008

1.1.7 公寓房 009

1.1.8 “学区房” 010

1.1.9 别墅与洋房 011

1.1.10 独栋别墅、双拼别墅与联排别墅 012

1.1.11 跃层别墅与叠拼别墅 013

1.1.12 山地别墅 015

1.1.13 空中别墅 016

1.1.14 板楼与塔楼 016

1.2 购房准备 018

1.2.1 新手购房应遵循的主要流程 018

1.2.2 买房前需要了解的八大财务细节 019

1.2.3 不同年龄段的购房法则 021

1.2.4 这些购房资料一定要保存好 021

1.2.5 网上看房如何判断房源的真假 022

1.2.6 异地购房的注意事项 024

1.2.7 购房发票到底有多重要 025

1.2.8 给子女买房要考虑哪些问题 026

1.3 房屋面积 027

1.3.1 房屋的各种面积你弄清了吗 027

1.3.2 关于得房率你该知道的 032

1.3.3 究竟多大的房屋面积最合适 036

1.3.4 商品房六大功能区面积 037

1.3.5 对开发商的赠送面积要当心 039

1.4 房屋价格 041

1.4.1 影响房价的四大因素 042

1.4.2 房主自身如何评估房屋价值 044

1.4.3 买房各种“价”如何区分 045

1.4.4 把握合适的购房时机 046

1.4.5 买房之时如何砍价 048

1.4.6 如何避免价格陷阱 049

1.4.7 为什么会产生房价倒挂 051

1.4.8 二手房网签价、核定价、评估价与交易价 052

1.4.9 二手房砍价技巧 052

1.4.10 二手房房价如何估算 054

1.5 户型与楼层 055

1.5.1 住宅的常见户型 055

1.5.2 户型好坏的评判标准 058

1.5.3 不同类型家庭的户型选择 060

1.5.4 最浪费面积的户型 061

1.5.5 多层、小高层、高层、超高层住宅 062

1.5.6 对购房楼层的选择 064

1.5.7 低楼层户型到底能不能买 066

1.5.8 不同的年龄段如何选择楼层 067

1.5.9 什么样的房子采光好 068

1.5.10 为什么说南北朝向是最好的 069

1.5.11 楼间距到底多少才合适 070

1.6 地段与配套 070

1.6.1 买房选地段的考虑因素 070

1.6.2 这些地段的房子千万别买 071

1.6.3 怎样才算配套设施齐全 072

1.6.4 为什么买房要重视梯户比 073

1.6.5 精装房好还是毛坯房好 075

1.6.6 郊区房好还是城区房好 076

1.6.7 大社区和小社区到底哪个好 077

1.6.8 小区到底应该如何选 078

1.6.9 影响二手房购买的市政配套 079

1.7 容积率与绿化率 080

1.7.1 容积率与建筑密度 080

1.7.2 绿化率与绿地率 082

1.8 “学区房”的选购技巧 083

1.8.1 选对“学区房”的三大诀窍 083

1.8.2 真假“学区房”如何区分 084

1.8.3 购买“学区房”的风险 086

第 2章 签约认购

2.1 交定金 088

2.1.1 购房定金的含义及注意事项 088

2.1.2 订金、认筹金和诚意金 090

2.1.3 预付定金之前，你需要做什么 090

2.1.4 什么情况下定金可退 092

2.1.5 定金可以当作购房违约金吗 094

2.1.6 二手房定金缴纳之前的准备 094

2.1.7 二手房定金已交但验房不合格怎么办 095

2.2 新房签约 096

2.2.1 房产签约流程和必备的手续 096

2.2.2 如何签订购房合同才能有效避免纠纷 097

2.2.3 购房合同签订时的几大陷阱 099

2.2.4 向“霸王条款”说不 101

2.2.5 什么情况下会导致房屋买卖合同无效 104

2.2.6 商品房认购书的定义及注意事项 105

2.2.7 购房网签是怎么回事 107

2.2.8 备案与网签的区别在哪里 108

2.2.9 购房合同补充协议应包含哪些条款 109

2.2.10 签订精装房购房合同的注意事项 110

2.2.11 购房合同丢了应该怎么办 111

2.3 二手房签约 112

2.3.1 二手房交易的注意事项 112

2.3.2 如何解决二手房买卖的合同纠纷 115

2.3.3 二手房被查封怎么办 117

2.3.4 买了二手房卖家反悔怎么办 119

2.3.5 已经出租的房屋能否买卖 120

2.3.6 在哪些情况下二手房交易需要卖方办理公证 121

2.3.7 二手房网签的注意事项及作用 122

2.3.8 关于二手房市场的“阴阳合同” 123

2.3.9 如何避免购买二手房的资金支付风险 124

2.3.10 二手房中介费为什么那么高 125

2.3.11 揭秘房产中介的惯用伎俩 126

2.3.12 尚在还贷的房子能否买卖 127

2.3.13 农村宅基地的转让条件及注意事项 129

第3章 贷款办理

3.1 公积金贷款 130

3.1.1 购房公积金贷款的流程有哪些 130

3.1.2 公积金贷款与商业贷款的区别 131

3.1.3 公积金贷款的优势与局限性 132

3.1.4 对公积金贷款的认识存在哪些误区 133

3.1.5 公积金贷款办理提前还款的注意事项 134

3.1.6 购买二手房可以使用公积金贷款吗 135

3.2 商业贷款 136

3.2.1 办理商业贷款的流程 136

3.2.2 贷款额度的决定因素有哪些 137

3.2.3 申请商业贷款收入证明不够怎么办 138

3.2.4 如何选择贷款银行 139

3.2.5 购房者如何选择贷款年限 140

3.2.6 房贷断供会有怎样的后果 141

3.2.7 如果购房贷款办不下来，可以退回首付款吗 142

3.2.8 婚后贷款买房如何规避风险 143

3.2.9 二手房商业贷款的申请条件和流程 145

3.2.10 影响二手房贷款额度的主要因素 146

3.2.11 刷信用卡支付购房首付款的注意事项 147

3.2.12 利用网贷平台支付首付款的风险 148

3.2.13 网贷违约真的不会影响个人征信吗 149

3.3 组合贷款 149

3.3.1 购房组合贷款的申请条件和申请流程 149

3.3.2 申请组合贷款的注意事项 151

3.3.3 组合贷款提前还贷需要办理哪些手续 151

3.3.4 二手房组合贷款的具体流程 152

3.3.5 组合贷款与公积金贷款和商业贷款的区别 153

3.4 还款方式 154

3.4.1 等额本金还款与等额本息还款 154

3.4.2 适合提前还款与不适合提前还款的借款人 156

3.4.3 月供占月收入的比例多少最合适 157

3.4.4 如果借款人死亡房贷还要偿还吗 158

3.4.5 提前还贷还要缴纳违约金吗 159

3.4.6 逾期还款也有误区 160

3.5 五年后逾期记录会自动消除吗 161

3.5.1 如何消除逾期还款记录 161

3.5.2 年冲和月冲的还款方式 162

3.6 贷款政策 163

3.6.1 贷款购房必知的几大原则 163

3.6.2 贷款买房不可不知的秘密 164

3.6.3 认房又认贷、认房不认贷与认贷不认房 166

3.6.4 买房贷款如何获得利率折扣 167

3.6.5 贷款所购房产能不能二次抵押 168

3.6.6 贷款买二手房和贷款买新房的主要区别 169

3.6.7 没钱偿还住房贷款怎么办 170

3.7 全额付款 171

3.7.1 全额付款的购房流程及优缺点 171

3.7.2 未成年人可以全款买房吗 173

第4章 缴税过户

4.1 税费计算 175

4.1.1 购买商品房需要缴纳的税费 175

4.1.2 购房者应缴的契税 176

4.1.3 房地产印花税 178

4.1.4 商品房公共维修基金的计算与缴纳标准 180

4.1.5 买卖二手房要缴哪些税 181

4.2 不动产权证署名 182

4.2.1 买房为何要及时办理房产证 182

4.2.2 关于房屋产权变更登记的那些事儿 182

4.2.3 房产更名和过户大不同 183

4.2.4 房产证丢失之后补办的具体流程 184

4.2.5 房产登记在子女名下的利弊 185

4.2.6 复杂的房产归属问题 187

4.2.7 在哪些情况下婚前房产需要公证 191

4.2.8 合伙购房的注意事项 191

4.2.9 房产证可以写上父母的名字吗 193

4.2.10 想借名买房，先要了解这种行为是否有效 193

4.2.11 房产公证的主要类型 195

4.2.12 二手房房屋产权查询及真假辨别 196

4.2.13 “无证”的二手房买卖的法律风险有哪些 197

4.3 二手房过户事宜 199

4.3.1 办理二手房过户的流程 199

4.3.2 二手房交接有哪些注意事项 200

4.3.3 购买二手房如何防止“钱房两失” 201

4.3.4 二手房延期过户的风险 202

4.3.5 如何预防二手房的房主户口逾期不迁的问题 203

4.3.6 二手房房产证的办理流程 204

4.3.7 二手房交易免除个人所得税的几种情形 205

4.3.8 房产继承过户的五大流程 206

4.3.9 独生子女如何继承父母房产 207

4.3.10 如何快速判断二手房房龄 208

4.3.11 二手房产权年限怎么算 209

第5章 收房验房

5.1 验房攻略 211

5.1.1 新房入住交接的全部流程 211

5.1.2 “三书两表”要注意 213

5.1.3 精装修房验收的注意事项 214

5.1.4 收房时如果发现质量问题怎么办 216

5.1.5 为何开发商喜欢在年底交房 218

5.1.6 不可不防的收房陷阱 219

5.1.7 新房验收要带上哪些工具 220

5.1.8 二手房验房的注意事项 222

5.1.9 验房时不可忽视对阳台的检查 223

5.2 物业 224

5.2.1 物业与物业费 224

5.2.2 如何判断小区物业管理质量 225

5.2.3 遇到这几种情况千万不要拒交物业费 226

5.2.4 哪些情况下可以拒交或少交物业费 228

5.2.5 业主面对不合理物业如何维权 228

5.2.6 物业公司的哪些做法是违法的 230

5.2.7 物业是否有权划定停车费 231

5.2.8 物业无论如何也不会告诉业主这几件事 232

5.2.9 关于物业交割保证金 233

5.3 退房与落户 235

5.3.1 与退房相关的基础知识 235

5.3.2 退房时与契税退还相关的事项 237

5.3.3 如何解决退房纠纷 238

5.3.4 购房之后如何迁移户口 239

5.3.5 购房者如何在卖方不迁户口的情况下入户 240

附录A 与购房相关的重要词汇集锦

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新房 二手房 选房 买房

摘要：在房地产市场的复杂棋局中，购房者常因信息不对称与流程繁琐而陷入决策困境。向龙洲所著的《新房与二手房选购完全手册：选房技巧、高效流程、必会常识》犹如一盏明灯，为迷茫的置业者提供了系统化的解决方案。该书以经济管理视角切入，将选房这一重大决策拆解为可操作的步骤，从房源甄别到交易谈判，从税费计算到风险规避，构建了一套完整的知识体系。不同于市面上零散的购房攻略，这本手册强调逻辑性与实用性，将晦涩的房产术语转化为通俗易懂的行动指南。无论是初次置业的年轻人，还是寻求资产优化的改善型买家，都能从中找到契合自身需求的答案。通过阅读此书，读者不仅能掌握看房、比价、签约的核心技能，更能建立起对市场规律的深刻认知，最终实现从“盲目跟风”到“理性决策”的跨越。

1、选房核心技巧解析

书中详细阐释了选房过程中最容易被忽视的细节，比如户型朝向、楼层选择与采光通风的物理关系。作者指出，南北通透的户型并非唯一标准，还需结合当地气候特征与建筑布局综合考量。例如南方潮湿地区需优先考虑防潮设计，而北方寒冷地带则要关注保温层厚度与窗户密封性。这些看似微观的判断，实则直接影响未来十年的居住舒适度。

针对二手房，手册独创了“三看三查”法则：一看小区绿化与物业维护状态，二看邻里构成与社区文化，三看周边生活配套成熟度；一查房屋产权是否清晰，二查历史漏水与电路老化记录，三查学区与户口占用情况。这套方法论将感性认知与理性验证相结合，有效降低了“买后后悔”的概率。作者特别强调，看房时必须携带卷尺与水平仪，现场测量实际尺寸与图纸的偏差，这种严谨态度正是专业买家的标志。

在价格博弈环节，手册颠覆了“砍价越多越好”的陈旧观念。书中通过大量案例分析，揭示了卖家心理价位与市场行情之间的微妙平衡。向龙洲提出“价值锚定法”：先通过同小区近期成交价建立基准，再根据房屋具体缺陷（如临街噪音、装修老化）计算折价比例，最终形成有理有据的报价策略。这种基于数据的谈判方式，远比情绪化的拉锯战更有效。

2、高效流程步步为营

购房流程的复杂性往往超出普通人的想象，从资质审核到贷款审批，每个环节都可能成为绊脚石。手册将全流程划分为七个阶段，每个阶段设置明确的时间节点与检查清单。例如在签约前必须完成“五证查验”与“网签备案”，这些动作看似繁琐，却是规避一房多卖等重大风险的核心屏障。作者建议购房者建立专属的“流程进度表”，用不同颜色标注已完成与待办事项。

贷款环节是多数人最头疼的部分，书中专门用一章篇幅解析公积金与商业贷款的差异。作者指出，等额本息与等额本金的选择不能简单看总利息，而需结合个人收入增长预期与通胀率。手册还透露了银行审批的隐性规则：银行更青睐流水稳定、负债率低于50%的申请人，因此提前半年优化个人征信与流水记录至关重要。这些实战技巧，让普通人也能掌握与金融机构博弈的主动权。

交房验收阶段，手册提供了长达二十项的逐项检查清单，涵盖门窗开合、地漏排水、墙面空鼓等细节。作者特别提醒，切勿因急于入住而忽视“空鼓锤”的使用，一块看似不起眼的空鼓墙砖，未来可能引发脱落伤人事故。验收完成后，还需保留所有票据与合同副本，这些文件在后续维权或出售时将成为重要凭证。整套流程设计环环相扣，形成完整的闭环。

3、必会常识避坑指南

税费计算是购房决策中的隐性成本，手册用图表形式清晰展示了契税、增值税、个税在不同条件下的计算公式。例如满五唯一的二手房免征个税，而满二不满五的房源则需缴纳差额增值税。作者通过对比表格，让读者一目了然地看到不同房龄、面积对总成本的影响。书中还揭露了中介常用的“低报高评”陷阱，即故意报低成交价以减少税费，却导致买家无法足额贷款。

产权与法律常识是保护自身权益的铠甲，手册详细解读了“居住权”“抵押权”“查封状态”等法律概念。作者强调，签订合同前必须通过不动产登记中心查询房屋状态，任何口头承诺都不具备法律效力。针对共有产权房、经济适用房等特殊类型，书中列出了明确的交易限制与补缴政策。这些知识帮助购房者避免陷入“买了却住不了”的尴尬境地。

市场周期判断能力是进阶买家的必修课，手册引入经济管理中的供需曲线与库存周期理论。作者指出，当二手房挂牌量连续三个月上升且成交周期延长时，往往意味着买方市场到来；反之则需加快决策速度。书中还教授了如何通过“租金回报率”评估投资价值，当租金回报率低于2%时，该房产更偏向自住属性而非投资属性。这些分析工具让购房决策更具前瞻性。

4、实战案例深度剖析

手册精选了三十余个真实购房案例，涵盖首次置业、学区房争夺、老破小改造等典型场景。其中一个案例令人印象深刻：一对年轻夫妇因轻信中介“满五唯一”的说法，签约后才发现原房主名下还有一套继承房产，导致多缴数万元税费。这个教训深刻印证了“凡事必须书面核实”的铁律。作者在每个案例后都附带了复盘要点，将错误转化为经验。

另一个案例展示了“法拍房”的诱惑与陷阱：一套低于市场价30%的房源，表面看是捡漏良机，实则因长期租赁合同未解除而无法入住。手册通过这个案例，系统梳理了法拍房尽职调查的八个关键点，包括租赁备案、欠缴费用、户口迁出等。这些实战经验比任何理论都更具说服力，让读者直观感受到“便宜没好货”的深层含义。

书中还收录了成功案例，比如一位买家通过“置换策略”实现资产升级：先卖后买、以时间换取空间，利用市场波动完成两居到三居的跨越。作者详细拆解了其资金周转计划与税务筹划方案，证明只要方法得当，普通人也能在楼市博弈中赢得先机。这些案例共同构成了一个立体化的知识图谱，让抽象的原则变得触手可及。

总结：整本手册最珍贵之处，在于它打破了购房者与专业人士之间的信息壁垒。向龙洲用经济管理的思维重构了选房逻辑，让每一个决策都有据可循。无论是首次置业者面对琳琅满目的房源时的茫然，还是改善型买家在置换过程中的焦虑，书中都给出了切实可行的解决方案。更重要的是，它传递了一种理性消费的观念：房子不仅是居所，更是家庭资产配置的重要组成。掌握手册中的知识体系，意味着在复杂市场中拥有了导航仪，能够避开暗礁、驶向理想家园。当购房者真正理解“选房即选生活”的深层含义时，这本书的价值便超越了工具书的范畴，成为开启美好生活的钥匙。

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